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Fianza de alquiler: el plazo de devolución es siempre 1 mes (y qué ocurre si el arrendador se retrasa)
A diferencia de otros países, en España la ley no distingue entre «con retenciones» y «sin retenciones» para fijar el plazo de devolución de la fianza: el plazo legal es siempre de 1 mes desde la entrega de las llaves. Lo que sí cambia es lo que ocurre si el arrendador no cumple ese plazo. Te lo explicamos con un ejemplo calendario y numérico.
Un único plazo legal: 1 mes desde la entrega de llaves
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994) regula la fianza de alquiler en España. A diferencia de sistemas donde el plazo de devolución varía según si hay o no retenciones, la LAU fija un único plazo de 1 mes a contar desde la entrega de las llaves por parte del inquilino, tanto si el arrendador devuelve la fianza íntegra como si aplica retenciones justificadas.
El importe legal obligatorio de la fianza también es fijo: 1 mensualidad de renta para un arrendamiento de vivienda habitual, y 2 mensualidades para un uso distinto de vivienda (por ejemplo, un local comercial). El arrendador puede además pactar garantías adicionales (aval bancario, depósito complementario), habitualmente limitadas en la práctica a un total acumulado de unas 3 mensualidades de renta, fianza legal incluida.
Ejemplo numérico: la misma vivienda, con y sin retenciones
Tomemos un piso alquilado por 750 € al mes, con una fianza legal de 750 € entregada al inicio del contrato. El inquilino entrega las llaves el 15 de marzo de 2026.
Caso A — Sin retenciones
El arrendador no constata ningún desperfecto ni impago. El plazo legal de devolución es de 1 mes desde el 15 de marzo de 2026, es decir, una fecha límite fijada en el 15 de abril de 2026. Los 750 € deben devolverse íntegramente al inquilino antes de esa fecha.
Caso B — Retenciones justificadas
El arrendador constata esta vez algunos desperfectos imputables al inquilino, por un importe de 150 €. A diferencia de otros sistemas, esta retención no amplía el plazo legal: sigue siendo de 1 mes desde la entrega de llaves, es decir, la misma fecha límite del 15 de abril de 2026. El importe a devolver es:
- Fianza entregada: 750 €
- Retenciones justificadas: 150 €
- Importe a devolver: 750 € − 150 € = 600 €
- Fecha límite legal: 15 de marzo de 2026 + 1 mes = 15 de abril de 2026
¿Qué ocurre si el arrendador paga con retraso?
Retomemos el caso B: la fecha límite legal es el 15 de abril de 2026. Imaginemos que el arrendador no abona los 600 € restantes hasta el 20 de julio de 2026, es decir, más de 3 meses después de la fecha límite.
Según el artículo 36 de la LAU, si la fianza no se devuelve en el plazo de 1 mes, la cantidad pendiente devenga el interés legal del dinero vigente a partir de la fecha límite. Este tipo de interés lo fija cada año el Estado (Ley de Presupuestos Generales) y puede consultarse en el Banco de España — no es un porcentaje fijo conocido de antemano como una penalización del 10 % de la renta, sino un interés legal variable según el año. Por eso, el importe exacto de los intereses debe calcularse con el tipo vigente en el momento del retraso: no existe un recargo automático de importe fijo comparable al de otros países.
En caso de que el arrendador no pague ni la fianza pendiente ni los intereses generados, el inquilino puede reclamar por burofax y, si no hay acuerdo, acudir a la vía judicial.
Por qué se suele confundir este plazo
Muchos inquilinos —y a veces también arrendadores— dan por hecho que el plazo de devolución cambia según haya o no retenciones, quizá por comparación con sistemas de otros países donde sí ocurre así. En España, la única variable relevante es el importe a devolver (fianza menos retenciones justificadas): el plazo es siempre el mismo, 1 mes desde la entrega de llaves. El único elemento que cambia si el arrendador se retrasa es que la cantidad pendiente empieza a generar intereses legales.
A tener en cuenta
- Plazo legal de devolución de la fianza: siempre 1 mes desde la entrega de llaves, con o sin retenciones (LAU, art. 36).
- Importe legal de la fianza: 1 mensualidad en vivienda habitual, 2 mensualidades en uso distinto de vivienda.
- Ejemplo: llaves entregadas el 15 de marzo de 2026 → fecha límite el 15 de abril de 2026, haya o no retenciones.
- Si el arrendador se retrasa, la cantidad pendiente devenga el interés legal del dinero vigente (fijado cada año por el Estado), no un recargo de importe fijo.
- Este artículo y la herramienta asociada son orientativos: en caso de conflicto real, consulta la oficina municipal de información al consumidor (OMIC) de tu localidad o a un profesional.