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¿Cuánto cuesta realmente 1 punto de tipo en una hipoteca?
Un banco que ofrece un 3,8 % en lugar de un 3,5 % parece algo menor sobre el papel. Repartido en 20 o 25 años, sin embargo, esa diferencia se traduce en decenas de miles de euros. Aquí está el cálculo, con cifras reales.
Por qué una pequeña diferencia de tipo pesa tanto
La cuota de una hipoteca depende de tres cosas: el capital prestado, el tipo de interés y el plazo de devolución. El tipo no se aplica solo una vez: actúa cada mes, durante cientos de meses seguidos. Esto explica que una diferencia de 0,5 o 1 punto, que parece minúscula en el momento de firmar la oferta del préstamo, se convierta en una suma considerable al multiplicarla por 240 o 300 cuotas.
En concreto, con el mismo capital y el mismo plazo, subir el tipo significa pagar más intereses en cada cuota, durante toda la duración del préstamo. Y como los intereses se calculan sobre un capital pendiente que disminuye lentamente al principio del préstamo, el efecto acumulado de un tipo más alto está lejos de ser despreciable, incluso con diferencias que parecen simbólicas.
200.000 € a 25 años: la diferencia entre el 3 % y el 4 %
Tomemos un préstamo de 200.000 € a devolver en 25 años, es decir, 300 cuotas. Al 3 %, la cuota (sin seguro) asciende a 948,42 €. Durante toda la duración del préstamo, esto representa un total devuelto de 284.526,79 €, de los cuales 84.526,79 € son intereses.
Con el mismo importe y el mismo plazo, pero al 4 % en lugar del 3 %, la cuota sube a 1.055,67 €, es decir, 107,25 € más cada mes. El total devuelto alcanza entonces los 316.702,10 €, de los cuales 116.702,10 € son intereses.
La diferencia entre ambos escenarios: 32.175 € pagados de más durante la vida del préstamo, por un solo punto de tipo. Es el equivalente a un coche nuevo o a varios años de ahorro, simplemente porque el tipo ofrecido era un punto más alto.
300.000 € a 20 años: la misma lógica con medio punto
El efecto no se reserva a las grandes diferencias. En un préstamo de 300.000 € a devolver en 20 años (240 cuotas), pasar del 3,5 % al 4 %, es decir, solo medio punto, hace subir la cuota de 1.739,88 € a 1.817,94 €, es decir, 78,06 € más al mes.
En el conjunto del préstamo, el coste total pasa de 417.571 € a 436.305,84 €. La diferencia alcanza 18.735 €, por medio punto de tipo en un préstamo a 20 años. El capital prestado es idéntico, y el plazo también: solo cambia el tipo, y la diferencia final se cuenta en decenas de miles de euros.
Incluso 0,1 punto negociado marca una diferencia real
Se podría pensar que solo las diferencias de un punto o más cuentan de verdad. No es así. En un préstamo de 250.000 € a 20 años, una diferencia de apenas 0,1 punto (3,6 % frente a 3,7 %) hace pasar la cuota de 1.462,78 € a 1.475,72 €, una diferencia de 13 € al mes que parece insignificante a primera vista. Acumulada a lo largo de 240 cuotas, representa aun así más de 3.100 € en el total del préstamo.
Por esta razón merece la pena comparar varias ofertas bancarias o negociar el tipo, incluso cuando el margen de maniobra parece escaso. Un bróker hipotecario o una contraoferta de otro banco que permita ganar 0,2 o 0,3 puntos puede representar, en un préstamo de 250.000 € o más, un ahorro que supera ampliamente el tiempo dedicado a comparar.
Lo que hay que tener en cuenta antes de firmar
El tipo que figura en una oferta de préstamo nunca es un detalle administrativo: es la variable que, junto con el plazo, determina la mayor parte del coste real del crédito. Dos bancos que ofrecen el mismo importe y el mismo plazo pueden presentar un coste total distinto en decenas de miles de euros simplemente porque sus tipos difieren en un punto o menos. Antes de firmar, está por tanto plenamente justificado simular varios escenarios de tipo y plazo, y poner a los bancos en competencia en lugar de aceptar la primera oferta que llegue.