Por qué dos hogares con los mismos ingresos no piden prestado lo mismo

Los ingresos solo cuentan parte de la historia

Es una situación que se repite a menudo: dos hogares ganan ambos 4.000 € netos al mes, comparan sus simulaciones entre compañeros o amigos, y descubren diferencias de decenas de miles de euros en la capacidad de endeudamiento anunciada por su banco. La reacción inmediata es preguntarse si uno de los dos expedientes se ha estudiado mal. En realidad, un banco nunca presta solo en función de los ingresos: calcula una cuota máxima soportable, a partir de varios elementos que, combinados, pueden producir resultados muy distintos para un mismo sueldo de partida.

Las cuotas de crédito en curso reducen la cuota disponible

El primer factor, y a menudo el más determinante, son los créditos ya en curso: préstamo de coche, crédito al consumo, pensión alimenticia. El banco no razona solo sobre los ingresos brutos del hogar, sino que mira lo que queda disponible una vez descontados los compromisos existentes. En la práctica, la cuota máxima concedida para un nuevo préstamo corresponde aproximadamente a (ingresos × tasa de esfuerzo máxima) menos las cuotas de crédito ya existentes. Un hogar que todavía paga 300 € al mes por su coche ve por tanto su cuota disponible reducida en esa cantidad, incluso antes de empezar a hablar del proyecto inmobiliario.

La entrada: lo que realmente cambia (y lo que no cambia)

Es probablemente el punto peor entendido. Mucha gente piensa que una entrada elevada permite pedir prestado más. No es exacto: el banco presta en función de la capacidad de reembolso, es decir, de los ingresos y las cargas, no del ahorro disponible. El importe que el banco acepta prestar (el capital solicitado) no cambia por tanto con la entrada. Lo que sí cambia, en cambio, es el precio de la vivienda accesible: la entrada se suma al capital prestado para determinar la capacidad de compra total. Un hogar con 30.000 € de entrada y otro sin entrada, con ingresos y cargas idénticos, pueden obtener exactamente el mismo préstamo en euros, pero el primero puede aspirar a una vivienda 30.000 € más cara.

El plazo del préstamo: pedir prestado más, pero pagar más caro en total

A cuota máxima idéntica, el plazo elegido cambia directamente el capital que se puede solicitar. Alargar el reembolso a 25 años en vez de 15 permite repartir la misma cuota entre más meses, y por tanto pedir prestado un capital más alto. Esto explica que dos hogares con el mismo sueldo y las mismas cargas obtengan importes distintos si no buscan el mismo plazo. Esta flexibilidad tiene, no obstante, un coste: cuanto más se alarga el plazo, más aumentan los intereses acumulados en el conjunto del crédito, aunque el tipo anual siga siendo el mismo.

Una tasa de esfuerzo máxima que no es fija para todo el mundo

En España, los bancos suelen seguir una referencia habitual que sitúa la tasa de esfuerzo máxima en torno al 35% de los ingresos, seguro incluido — una referencia recogida en la práctica bancaria y en las recomendaciones del Banco de España, no una norma legal única e idéntica para todos los expedientes. Los bancos tienen margen de flexibilidad, especialmente para ingresos elevados, donde la renta disponible tras la cuota sigue siendo cómoda incluso con una tasa de esfuerzo ligeramente superior. Dos hogares a 4.000 € pueden, solo por este criterio, recibir tasas de esfuerzo máximas ligeramente distintas según su perfil global y la política del banco.

Un ejemplo concreto para visualizar la diferencia

Tomemos dos hogares ficticios, ambos con 4.000 € de ingresos netos mensuales. El primero no tiene ningún crédito en curso. El segundo todavía paga 300 € al mes de préstamo de coche. Con una tasa de esfuerzo máxima del 35% en los dos casos, el primer hogar dispone de una cuota máxima de aproximadamente 1.400 € para su proyecto inmobiliario, mientras que el segundo debe conformarse con unos 1.100 €, una vez descontados los 300 € de carga existente. Esta diferencia de cuota, repetida a lo largo de 20 o 25 años, se traduce en un capital prestable muy distinto: la diferencia final puede representar varias decenas de miles de euros menos de capacidad de compra para el hogar que tiene un crédito en curso, con ingresos estrictamente idénticos.

Comparar tu situación, no una media

Estas diferencias explican por qué sirve de poco comparar tu capacidad de endeudamiento con la de un conocido o con una media general encontrada en internet: los ingresos son solo una de las variables del cálculo, y las cargas, la entrada, el plazo deseado y la tasa de esfuerzo aplicada por el banco hacen todo lo demás. La forma más fiable de saber en qué situación te encuentras sigue siendo simular tu propia situación, con tus propias cifras, en lugar de guiarte por el caso de otra persona.