Simulador de amortización anticipada de hipoteca
Calcula el impacto de una amortización anticipada parcial en tu hipoteca en curso: nuevo plazo o nueva cuota, y ahorro de intereses neto de la comisión aplicable.
Importe que te queda por devolver hoy.
Tipo nominal de tu hipoteca, sin seguros asociados.
Tiempo restante hasta el final del préstamo.
Cantidad aportada de una vez para reducir el capital.
Opcional, 0 si tu contrato no la incluye. El límite legal depende del tipo de hipoteca (ver FAQ).
Cálculos orientativos a tipo y plazo constantes, sin incluir seguros asociados ni renegociación de tipo. La comisión se deduce del ahorro de intereses para obtener el ahorro neto real de la operación.
Cómo funciona este cálculo
El simulador recalcula tu hipoteca tras una amortización anticipada parcial de M euros. El nuevo capital pendiente pasa a ser C' = C − M. Según la opción elegida:
- Reducir el plazo: la cuota se mantiene igual, y el nuevo plazo se recalcula a partir de
C', del tipo y de la cuota inicial. - Reducir la cuota: el plazo restante se mantiene igual, y la nueva cuota se recalcula con la fórmula
M' = C' × (t/12) / (1 − (1 + t/12)^−n).
El ahorro de intereses corresponde a la diferencia entre el coste total de intereses antes y después de la operación. La comisión por amortización anticipada, cuando existe, se deduce de este ahorro para dar el ahorro neto realmente conseguido.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor reducir el plazo o la cuota?
Reducir el plazo maximiza el ahorro total de intereses, porque el capital se amortiza más rápido. Reducir la cuota alivia tu presupuesto mensual de inmediato, pero ahorra menos intereses a lo largo del plazo total. La mejor opción depende de tu situación personal: este simulador ofrece una estimación informativa, no un asesoramiento financiero personalizado.
¿Qué es la comisión por amortización anticipada?
Es un importe que el banco puede cobrar cuando amortizas total o parcialmente tu hipoteca antes de tiempo, para compensar la pérdida de intereses futuros. Su existencia y su porcentaje dependen de las cláusulas de tu contrato de préstamo.
¿Hay un límite legal a esta comisión?
Sí. Para las hipotecas firmadas desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 (LCCI), en los préstamos a tipo variable la comisión está limitada al 0,25 % del capital amortizado si ocurre dentro de los 3 primeros años, o al 0,15 % si ocurre entre el 3º y el 5º año (0 % a partir del 6º año). En los préstamos a tipo fijo, el límite es del 2 % durante los primeros 10 años y del 1,5 % después. Además, la comisión nunca puede superar la pérdida financiera real sufrida por el banco. Comprueba siempre las condiciones exactas de tu contrato, sobre todo si es anterior a 2019.
¿La amortización anticipada siempre compensa?
No necesariamente. Si el tipo de tu hipoteca es bajo, puede ser más rentable colocar tus ahorros en otro producto en lugar de amortizar anticipadamente, sobre todo si se aplica una comisión elevada. Compara siempre el ahorro neto de intereses con la rentabilidad potencial de una inversión alternativa.
¿Este simulador sustituye la confirmación de mi banco?
No. Los resultados son orientativos y se calculan a tipo y plazo constantes, sin incluir seguros asociados. Solo tu entidad prestamista puede confirmar el nuevo cuadro de amortización y el importe exacto de la comisión aplicable.
Entender la amortización anticipada
La amortización anticipada parcial consiste en aportar una cantidad de dinero fuera de las cuotas previstas, para reducir el capital pendiente de una hipoteca en curso. Esta operación, regulada por la Ley 5/2019 reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), puede generar un ahorro de intereses significativo, sobre todo al principio del préstamo, cuando la parte de intereses en la cuota es más elevada.
Dos estrategias posibles
⏱️ Reducir el plazo
La cuota se mantiene igual, pero la hipoteca termina antes. Es la opción que maximiza el ahorro total de intereses, porque el capital pendiente se amortiza más rápido.
💶 Reducir la cuota
El plazo se mantiene igual, pero la cuota mensual baja. Esta opción alivia tu presupuesto mensual de inmediato, a cambio de un ahorro de intereses menor a lo largo del plazo total.
El límite legal de la comisión por amortización anticipada
Para las hipotecas sujetas a la Ley 5/2019 (LCCI), la comisión por amortización anticipada, total o parcial, está limitada por ley: en los préstamos a tipo variable, 0,25 % del capital amortizado si ocurre en los 3 primeros años, o 0,15 % entre el 3º y el 5º año (sin comisión a partir del 6º año); en los préstamos a tipo fijo, 2 % durante los primeros 10 años y 1,5 % después. En todos los casos, la comisión no puede superar la pérdida financiera real del banco. Las hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la ley pueden tener condiciones distintas: revisa siempre las cláusulas exactas de tu contrato.
Puntos de atención
- ✓Compara con una inversión: si el tipo de tu hipoteca es bajo, un ahorro bien invertido puede rendir más que el ahorro conseguido amortizando anticipadamente.
- ✓Revisa la comisión de tu contrato: algunas hipotecas, sobre todo las más recientes a tipo variable con varios años transcurridos, pueden estar ya exentas de comisión.
- ✓Mantén un colchón de ahorro: no destines toda tu liquidez a una amortización anticipada.
📚 Fuentes oficiales
- • Banco de España — Portal del Cliente Bancario - Cancelación anticipada de hipoteca
- • Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), artículo 23
Última actualización: agosto de 2026