Por qué los gastos de compraventa son bastante más altos en una vivienda de segunda mano que en una nueva

La notaría y el registro son solo una parte pequeña de la factura

Cuando se habla de «gastos de compraventa», se suele pensar que casi todo va a parar al notario. En realidad, los honorarios de notaría —sujetos a un arancel regulado— representan solo una fracción pequeña del total, en torno al 0,2 % - 0,5 % del precio, con frecuencia entre 600 y 1.000 € para una vivienda estándar. A eso se añade el Registro de la Propiedad, otra partida modesta, del orden del 0,1 % - 0,25 %. El grueso de la factura, con diferencia, corresponde a los impuestos, y ahí es donde aparece la gran diferencia entre segunda mano y obra nueva.

Dos impuestos completamente distintos según el tipo de vivienda

En España, el impuesto que grava la compra no es el mismo según la naturaleza del inmueble:

• En una vivienda de segunda mano, se aplica el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas: cada una fija libremente su tipo dentro de un marco legal, generalmente entre el 6 % y el 10 % del precio de venta. Por ejemplo, en Madrid el tipo general es del 6 %; en otras comunidades puede llegar al 8 %, 9 % o 10 %.
• En una vivienda nueva (comprada directamente al promotor), la operación no está sujeta al ITP, sino al IVA, con un tipo reducido del 10 % para vivienda, más el AJD (Actos Jurídicos Documentados), un impuesto autonómico adicional que ronda el 0,5 % al 1,5 % según la región.

No existe, por tanto, un tipo único válido para toda España: el ITP y el AJD varían según la comunidad autónoma donde se ubique la vivienda, lo que hace indispensable comprobar el porcentaje exacto vigente en la región de compra antes de hacer cualquier cálculo definitivo.

El ejemplo con cifras: una vivienda de 250.000 €

Tomemos un ejemplo con Madrid (ITP al 6 %) como referencia, para visualizar el desfase concreto solo sobre el impuesto principal, sin contar todavía notaría ni registro:

• Segunda mano, al 6 % de ITP: 250.000 € × 0,06 = 15.000 € de impuesto.
• Nueva, al 10 % de IVA + 1,5 % de AJD (11,5 % en total): 250.000 € × 0,115 = 28.750 €.

En este caso concreto, la vivienda nueva resulta más cara en la parte de IVA + AJD que la segunda mano en ITP, precisamente porque el IVA (10 %) se aplica sobre la totalidad del precio y se suma al AJD, mientras que el ITP en Madrid es comparativamente bajo (6 %). En otras comunidades autónomas donde el ITP se sitúa en el tramo alto (9 % o 10 %), la relación puede invertirse: la segunda mano puede llegar a costar más que la nueva en esta partida, o quedar muy cerca. Esto confirma que no hay una regla fija sobre cuál de las dos opciones sale más barata en impuestos: todo depende del tipo de ITP vigente en la comunidad autónoma de compra, comparado con el 10 % de IVA fijo más el AJD regional.

Sumando notaría y registro (en torno a 1.000 € - 1.600 € adicionales en ambos casos), el total de gastos de compraventa suele rondar el 10-12 % del precio en segunda mano y el 12-15 % en obra nueva, gastos de agencia aparte.

Por qué existe esta diferencia de régimen

Esta distinción no es un capricho administrativo: responde a que la vivienda nueva ya genera IVA en el momento de la venta por el promotor, mientras que la segunda mano —al no tratarse de una primera transmisión— queda fuera del ámbito del IVA y tributa en su lugar por ITP, un impuesto de transmisiones patrimoniales gestionado íntegramente por la comunidad autónoma. Es este reparto de competencias entre Estado (IVA) y comunidades autónomas (ITP y AJD) lo que explica que el coste fiscal final varíe tanto según la región y el tipo de vivienda.

Lo que hay que recordar

• Notaría y Registro de la Propiedad representan una parte modesta del total (en torno al 0,3-0,75 % del precio combinados).
• La segunda mano tributa por ITP (6-10 % según la comunidad autónoma); la vivienda nueva tributa por IVA (10 %) + AJD (0,5-1,5 % según la región).
• No existe una regla única: según la comunidad autónoma, la segunda mano puede salir más barata o más cara en impuestos que la obra nueva.
• El total de gastos de compraventa ronda el 10-12 % del precio en segunda mano y el 12-15 % en obra nueva.

Para obtener una estimación detallada y personalizada según tu proyecto y tu comunidad autónoma, lo más sencillo es calcular directamente el importe esperado para tu precio de compra.