Amortización anticipada de hipoteca: ¿reducir el plazo o la cuota? Cómo decidir

Dos opciones, dos lógicas distintas

Cuando aportas una cantidad fuera de las cuotas previstas para reducir parte de tu hipoteca, el capital pendiente disminuye. El banco debe entonces recalcular un nuevo cuadro de amortización, y ahí es donde te pide elegir entre dos estrategias, reguladas por la Ley 5/2019 reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI).

Reducir el plazo consiste en mantener la misma cuota que antes, pero terminar de pagar antes. Como el capital pendiente es más bajo, hacen falta menos meses para amortizarlo al mismo ritmo mensual. Es la opción que maximiza el ahorro de intereses sobre el conjunto del préstamo, ya que dejas de pagar intereses antes.

Reducir la cuota consiste en mantener el mismo plazo restante, pero hacer bajar el importe pagado cada mes. Al ser el capital más bajo, la cuota necesaria para amortizarlo en el mismo periodo disminuye mecánicamente. El ahorro de intereses también existe, pero es menor que en el primer caso, ya que el préstamo sigue corriendo tanto tiempo como antes.

Si tu presupuesto mensual está ajustado

Cuando los finales de mes son difíciles, o si se prevé un imprevisto de tesorería en los próximos meses (obras, cambio de situación laboral, nacimiento), reducir la cuota puede ser la opción más prudente. Sacrificas parte del ahorro de intereses, pero ganas un margen de maniobra inmediato y concreto en tu presupuesto, mes a mes. Este respiro tiene un valor que no se mide solo en euros de intereses ahorrados: reduce el riesgo de tensión financiera si surge algún imprevisto.

Si tu presupuesto es holgado

Al contrario, si tus cuotas actuales no suponen ninguna dificultad y tu objetivo es saldar tu deuda cuanto antes, reducir el plazo suele ser la opción más ventajosa desde el punto de vista financiero. Sigues pagando el mismo importe cada mes, un esfuerzo al que ya estás acostumbrado, pero terminas tu hipoteca antes y pagas menos intereses en total. Es también una opción interesante si tienes un proyecto futuro que requiere liberar tu capacidad de endeudamiento (compra de una vivienda, inversión), ya que la hipoteca actual desaparece antes de tu nivel de endeudamiento.

El caso intermedio: una combinación de ambas

Algunas entidades aceptan, en una amortización anticipada parcial, repartir el efecto entre ambas palancas: una ligera bajada de la cuota combinada con una reducción más modesta del plazo. Esta opción no se ofrece sistemáticamente, ni está formalizada igual de un banco a otro: mejor pedirlo explícitamente a tu gestor si ninguna de las dos opciones «puras» encaja del todo con tu situación.

No olvides la comisión por amortización anticipada

Antes de decidir, comprueba también si tu hipoteca tiene comisión por amortización anticipada. Para las hipotecas sujetas a la Ley 5/2019, esta comisión está limitada por ley: en los préstamos a tipo variable, un máximo de 0,25 % del capital amortizado si ocurre en los 3 primeros años, o 0,15 % entre el 3.º y el 5.º año (sin comisión a partir del 6.º año); en los préstamos a tipo fijo, un máximo de 2 % durante los primeros 10 años y 1,5 % después. Esta comisión, si existe, reduce el ahorro neto real de la operación —conviene tenerla en cuenta al comparar ambas estrategias, no solo el ahorro bruto de intereses.

Simular antes de decidir

No existe una respuesta universal entre las dos opciones: todo depende del importe amortizado, del capital pendiente, del tipo de tu hipoteca y, sobre todo, de tu propio margen presupuestario. La mejor forma de decidir sigue siendo simular ambos escenarios con tus cifras reales, para visualizar claramente la diferencia en euros de intereses ahorrados por un lado, y en euros de cuota aliviada por otro. Una vez con ambos importes delante, la elección suele resultar mucho más evidente de lo que parecía en abstracto.