🏘️ Simulador de rentabilidad de una inversión inmobiliaria
Indica el precio de compra, el alquiler, los gastos y la financiación de tu proyecto para estimar la rentabilidad bruta, la rentabilidad neta y el cash-flow mensual de tu inversión inmobiliaria, con los gastos de adquisición y la fiscalidad del alquiler reales en España.
Determina qué impuesto de adquisición se aplica.
El ITP varía por comunidad autónoma, generalmente entre 6% y 10%.
Importe de préstamo sugerido (precio + gastos − entrada): 171.745,00 €. Puedes ajustar libremente el campo de arriba.
Reducción por defecto para contratos de vivienda habitual firmados a partir del 26/05/2023 (Ley 12/2023).
Cálculo orientativo: no tiene en cuenta posibles obras, la evolución del mercado inmobiliario, ni otras deducciones IRPF aplicables (gastos financieros, amortización del inmueble, comunidad, etc., que también reducen el rendimiento neto antes de la reducción del 50%/60%/70%/90%). Hazte acompañar por un profesional (notario, asesor fiscal, gestor) antes de comprometerte con un proyecto real.
Gastos de adquisición: ITP o IVA + AJD, no «frais de notaire»
A diferencia de Francia, España no agrupa los gastos de compra bajo un único concepto. La vivienda de segunda mano paga el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), con un tipo fijado libremente por cada comunidad autónoma — generalmente entre el 6% y el 10% del precio. La vivienda nueva paga en su lugar IVA (10%, tipo reducido vivienda) más AJD (Actos Jurídicos Documentados, tipo regional). A esto se añaden los honorarios de notaría y del Registro de la Propiedad.
La fiscalidad del alquiler: integrado en el IRPF, con reducción variable
Los ingresos por alquiler de vivienda habitual (rendimientos del capital inmobiliario) no siguen un régimen aparte como el LMNP o el micro-foncier franceses: se integran directamente en la base imponible general del IRPF del propietario. Desde la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, el rendimiento neto positivo se beneficia de una reducción que ya no es un porcentaje único:
- 50% — caso general para contratos de vivienda habitual firmados a partir del 26/05/2023.
- 60% — contratos anteriores al 26/05/2023 aún vigentes, o vivienda rehabilitada recientemente.
- 70% — primer alquiler a un joven de 18-35 años en zona tensionada.
- 90% — cuando la nueva renta baja más de un 5% respecto al contrato anterior.
Tras aplicar la reducción, la base resultante se grava al tipo marginal del IRPF del propietario — que, como el resto del IRPF, combina una parte estatal y una parte autonómica variable según la comunidad de residencia (ver nuestro simulador de tramos del IRPF).
Rentabilidad bruta, neta y cash-flow: tres indicadores complementarios
La rentabilidad bruta da un primer orden de magnitud dividiendo el alquiler anual entre el coste total de adquisición. La rentabilidad neta descuenta los gastos recurrentes y el vacío locativo estimado. El cash-flow mensual —antes y después de impuestos— es el indicador más operativo: refleja lo que realmente queda en tu bolsillo cada mes, una vez pagada la cuota del préstamo (si lo hay) y estimado el IRPF sobre el alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La rentabilidad bruta divide el alquiler anual (sin descontar vacíos) entre el coste total de adquisición (precio + gastos: ITP o IVA+AJD, notaría, registro): da un primer orden de magnitud, pero ignora los gastos recurrentes. La rentabilidad neta descuenta los gastos anuales (comunidad, IBI, seguro, gestión) y tiene en cuenta el porcentaje de vacío estimado: refleja mucho mejor el rendimiento real del inmueble antes de impuestos.
¿Cómo tributa el alquiler en el IRPF?
Los rendimientos del alquiler de una vivienda habitual (rendimientos del capital inmobiliario) se integran en la base imponible general del IRPF de quien alquila, no en un régimen separado. Desde la Ley 12/2023 (derecho a la vivienda), se aplica una reducción del 50% sobre el rendimiento neto positivo para contratos nuevos de vivienda habitual, que puede subir al 60%, 70% o incluso 90% según casos concretos (contrato anterior a 2023, vivienda rehabilitada, alquiler a jóvenes, o rebaja de renta). Tras la reducción, la base resultante se grava al tipo marginal del IRPF del propietario.
¿Qué son el ITP y el IVA + AJD en una compra inmobiliaria?
En España no se habla de 'frais de notaire' como en Francia: la vivienda de segunda mano paga el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), con un tipo fijado por cada comunidad autónoma (entre 6% y 10% del precio, según región). La vivienda nueva paga en su lugar IVA (10%, tipo reducido vivienda) más AJD (Actos Jurídicos Documentados, tipo regional, entre 0,5% y 1,5%). A esto se suman los honorarios de notaría y el Registro de la Propiedad.
¿Por qué prever un porcentaje de vacío?
Entre dos inquilinos, una vivienda rara vez permanece alquilada de forma continua: tiempo de búsqueda de un nuevo inquilino, obras de puesta a punto, imprevistos. Incluir un porcentaje de vacío (a menudo 5-10% del tiempo, según la tensión del mercado local) da una estimación de alquiler más realista que multiplicar simplemente el alquiler mensual por doce.